S・よっしーのメルマガ・シーズン４
「これからの成長国への投資①」これからの投資先
こんにちは、いよいよシーズン４ができました。
今回のテーマは、先行者利益を狙うならどこに投資をすればいいのか？
そんなことをテーマにしています。
子存知の通り、ASEAN諸国の成長は目覚ましいものがあります。
日本が高度成長期と共に国民も成長したようにASEAN諸国も成長を始めています。
そうみると、やはり成長する国への投資は儲かる可能性が高いといえます。
またASEAN諸国でも、これから成長する国、既に成長をリードした国があります。
場合によって、投資手法もかわりますが、今回は、先行者利益が獲れることを目的に調べてみましたので、代表的な国を見ながら考えてみたいと思います。
やはり、投資をするなら成長をする国に投資をしないといけません。
その国の成長と共に儲かっていくというのは投資の王道ですし、
リターンを得ることができる確率は高いのです。
そして、その国の何に投資をすればいいのか？
いろいろと見ていきながら、具体的に絞り込んでいきたいと思いますが・・
まず、先に答えを言いますとカンボジアです。
なぜなら成長性が高いからです。
すでに成長をリードしているASEAN国は、
マレーシア、タイ、インドネシア、ベトナム。
これから成長しようとしている国は、
ラオス、フィリピン、ミャンマー、カンボジアです。
他に、アフリカ、南米などですが、
中でも、比較的に成長がわかりやすいのがカンボジアです。
こういったことを調べながら、
順番にお話ししたいと思います。
そして、後半は、カンボジアの何に投資すればいいのか？
先に答えると・・不動産です。
では、どうしてカンボジアの不動産が良いのか？
不動産はその国の成長と共に上昇するからなのです。
成長を見越して先に不動産が値上がりする場合も多いのですが、
カンボジアは、まだこれから部分があります。
今回、どうしてこのテーマになったのかといいますと、
僕が今まで投資を調べていく中で、いろいろなものがありました。
事業収入を利用したもの、人口知能を使ったシステム、鉱山、株式・・・
そんな中、不動産は入っていませんでした。
よく「不動産などはやらないのですか？」と聞かれることも多かったのですが、
正直なことを言いますと・・・
新興国への不動産などには、あまり興味はありませんでした。
理由は、既に上がっていたからです。
タイのバンコク、フィリピンのマニラ、マレーシアのクアラルンプールなど、
今からでも探せばいろいろとあるとは思いますが、
既に多くの日本人、中国人が始めていて後発組みになるので、
もう先駆者利益は少ないと思っていただからです。
一時期は、新境地を求めて、アフリカや南米も考えたりしました。
しかし、調べていくと、まだ先のように思えました。
確かに成長余力は高いといえますが・・・
そうなるとやはりアジアになりました。
そこで、改めて、アジアに注目に注目してみました。
ベトナム、ミャンマー、インドネシア、そしてカンボジア
その中でも、やはりカンボジアが気になりました。
実はカンボジアは2009年くらいから気になっていました。
2011年に証券取引所がオープンされるとわかったからです。
証券取引所がオープンされるということは、
経済的に発展をしていくための判断基準になるからです。
しかし、当時はまだカンボジアへの投資はしませんでした。
本当にうまくいくのか？という感じでしたからね。
そこからしばらく様子を見ていましたが、
銀行も増えてきて、生活レベルも上がりだした背景をみていると、
「そろそろいいかな」と思うようになりました。
そして、2015年12月にカンボジアに訪れました。
思っていたよりも発展している感じがしました。
そこには、成長のキーワードとなる要因がありました。
今回のメルマガでは、
そういったことを交えて他の国も参考にしながら進んで行きたいと思います。
「これからの成長国への投資①」これからの投資先
こんにちは、いよいよシーズン４ができました。
今回のテーマは、先行者利益を狙うならどこに投資をすればいいのか？
そんなことをテーマにしています。
子存知の通り、ASEAN諸国の成長は目覚ましいものがあります。
日本が高度成長期と共に国民も成長したようにASEAN諸国も成長を始めています。
そうみると、やはり成長する国への投資は儲かる可能性が高いといえます。
またASEAN諸国でも、これから成長する国、既に成長をリードした国があります。
場合によって、投資手法もかわりますが、今回は、先行者利益が獲れることを目的に調べてみましたので、代表的な国を見ながら考えてみたいと思います。
やはり、投資をするなら成長をする国に投資をしないといけません。
その国の成長と共に儲かっていくというのは投資の王道ですし、
リターンを得ることができる確率は高いのです。
そして、その国の何に投資をすればいいのか？
いろいろと見ていきながら、具体的に絞り込んでいきたいと思いますが・・
まず、先に答えを言いますとカンボジアです。
なぜなら成長性が高いからです。
すでに成長をリードしているASEAN国は、
マレーシア、タイ、インドネシア、ベトナム。
これから成長しようとしている国は、
ラオス、フィリピン、ミャンマー、カンボジアです。
他に、アフリカ、南米などですが、
中でも、比較的に成長がわかりやすいのがカンボジアです。
こういったことを調べながら、
順番にお話ししたいと思います。
そして、後半は、カンボジアの何に投資すればいいのか？
先に答えると・・不動産です。
では、どうしてカンボジアの不動産が良いのか？
不動産はその国の成長と共に上昇するからなのです。
成長を見越して先に不動産が値上がりする場合も多いのですが、
カンボジアは、まだこれから部分があります。
今回、どうしてこのテーマになったのかといいますと、
僕が今まで投資を調べていく中で、いろいろなものがありました。
事業収入を利用したもの、人口知能を使ったシステム、鉱山、株式・・・
そんな中、不動産は入っていませんでした。
よく「不動産などはやらないのですか？」と聞かれることも多かったのですが、
正直なことを言いますと・・・
新興国への不動産などには、あまり興味はありませんでした。
理由は、既に上がっていたからです。
タイのバンコク、フィリピンのマニラ、マレーシアのクアラルンプールなど、
今からでも探せばいろいろとあるとは思いますが、
既に多くの日本人、中国人が始めていて後発組みになるので、
もう先駆者利益は少ないと思っていただからです。
一時期は、新境地を求めて、アフリカや南米も考えたりしました。
しかし、調べていくと、まだ先のように思えました。
確かに成長余力は高いといえますが・・・
そうなるとやはりアジアになりました。
そこで、改めて、アジアに注目に注目してみました。
ベトナム、ミャンマー、インドネシア、そしてカンボジア
その中でも、やはりカンボジアが気になりました。
実はカンボジアは2009年くらいから気になっていました。
2011年に証券取引所がオープンされるとわかったからです。
証券取引所がオープンされるということは、
経済的に発展をしていくための判断基準になるからです。
しかし、当時はまだカンボジアへの投資はしませんでした。
本当にうまくいくのか？という感じでしたからね。
そこからしばらく様子を見ていましたが、
銀行も増えてきて、生活レベルも上がりだした背景をみていると、
「そろそろいいかな」と思うようになりました。
そして、2015年12月にカンボジアに訪れました。
思っていたよりも発展している感じがしました。
そこには、成長のキーワードとなる要因がありました。
今回のメルマガでは、
そういったことを交えて他の国も参考にしながら進んで行きたいと思います。
S・よっしーのメルマガ・シーズン４
「これからの成長国への投資②」 チェックポイント
新興国の投資は、その国の成長と共に儲かるようになっていますが、ある程度の期間を見ておく必要があります。
その場合、やはりこれから上がる理由があるところです。
既に上がったところを掴んでしまうと、上がってもたかだかしれています。
参考までに・・・
不動産投資にもいろいろあります。
多くは、コンドミディアムを購入して、完成時に転売するものですが、
以前だとこの方法は儲かりましたが、アジアの主要国のコンドミディアムは建設前から人気がありましたので、販売前に上がっている状態もありました。
マレーシアやタイに言えています。
他に、経済特区や開発地隣への不動産投資です。
経済特区などは、工場や会社が誘致されるエリアですので、その付近も便乗して自然に開けるケースがあります。こういった場合、元の価格が安いので少し上がるだけで利益が取れます。
街を見渡し、人口の増加性や住宅の供給状態、所得を考えます。
その街で働く人はどこから通っているのか？
その人たちはどの層の人になるのか？
例えば、街の昼間の人口密集と夜の人口密集を比べると、昼間の方が多くなります。
それはその街で働く人が多いからですが、ポイントはその人たちがどこから通ってきているのか？というところです。
人がいるということは住む家がいるということです。
そういった視点で次なる開発先を考えていくのも勉強になります。
他に、ODAなどです。
橋や道路など今まで不便だった部分に橋や道路が開けるとなると、当然、そこの付近は値上がりします。
価格が上がるということはそれなりの理由があります。
不動産投資を考える場合は、どういった理由で値上がりをするのか？を見極めないといけません。
リスクについて
特に新興国においては、これから成長するということが前提なために、色々なことが整っていないケースが多いです。
法的なことや税務的なことなど、先進国にとっては当たり前のことでも、新興国にはまだまだな部分も多くあります。
リターンを求める限り、リスクはつきものです。
重要なことは、リターンとリスクのどのあたりで折り合いをつけるかです。
今回のテーマは、「これからの投資先」ということですが、
成長と共に先行者利益を獲得できるのはどこか？ということですから、
それなりにリスクもあるということは事実です。
しかし、そこをうまく渡り合わないと、利益を獲得することはできません。
では、どういった部分に気を付けておかないといけないか？
注意点についてお話ししてみます。
言い出すとキリがありませんが・・・主な点としては下記の通りです。
重要となるのが政治と政策です。
その政府の政策がどのようなものか？
発展をするための政策は整っているか？
財政はどうか？海外との国交はどうなっているか？
ODAは入ってきているか？経済特区などは存在するか？
インフラ設備はどうか？主な産業はどうか？
法律は整っているか？
GDPはどうか？人口構成比はどうか？
失業率はどうか？所得はどうか？
銀行や金融機関はどうか？地理的にはどうか？
更に、生活実態として、
首都の街はどんな感じか？治安はどうか？
水道や電気の供給はどうか？
外資系の店舗は出店しているか？
街に中国人は多いか？
街の車はどういったメーカーを見かけるか？
交通インフラ整備されつつあるか？
人口は何年後から折り返しになるか？
言葉はどうか？通貨はどうか？
政治面、実体経済面、人口的な部分など、全部か満たされる国はないと思います。
もしそこが全て整っていれば、そこに先行者利益は無いと思います。
大切なことは、その国がこれから伸びていく可能性があるかどうかです。
先行者利益は伸びる前に仕込み、頃合いの良いところで売るということなので、
安心材料ばかりが整ってしまった時点では、既に上がっています。
つまりどのあたりで折り合いをつけるか？が重要というわけなんです。
「これからの成長国への投資②」 チェックポイント
新興国の投資は、その国の成長と共に儲かるようになっていますが、ある程度の期間を見ておく必要があります。
その場合、やはりこれから上がる理由があるところです。
既に上がったところを掴んでしまうと、上がってもたかだかしれています。
参考までに・・・
不動産投資にもいろいろあります。
多くは、コンドミディアムを購入して、完成時に転売するものですが、
以前だとこの方法は儲かりましたが、アジアの主要国のコンドミディアムは建設前から人気がありましたので、販売前に上がっている状態もありました。
マレーシアやタイに言えています。
他に、経済特区や開発地隣への不動産投資です。
経済特区などは、工場や会社が誘致されるエリアですので、その付近も便乗して自然に開けるケースがあります。こういった場合、元の価格が安いので少し上がるだけで利益が取れます。
街を見渡し、人口の増加性や住宅の供給状態、所得を考えます。
その街で働く人はどこから通っているのか？
その人たちはどの層の人になるのか？
例えば、街の昼間の人口密集と夜の人口密集を比べると、昼間の方が多くなります。
それはその街で働く人が多いからですが、ポイントはその人たちがどこから通ってきているのか？というところです。
人がいるということは住む家がいるということです。
そういった視点で次なる開発先を考えていくのも勉強になります。
他に、ODAなどです。
橋や道路など今まで不便だった部分に橋や道路が開けるとなると、当然、そこの付近は値上がりします。
価格が上がるということはそれなりの理由があります。
不動産投資を考える場合は、どういった理由で値上がりをするのか？を見極めないといけません。
リスクについて
特に新興国においては、これから成長するということが前提なために、色々なことが整っていないケースが多いです。
法的なことや税務的なことなど、先進国にとっては当たり前のことでも、新興国にはまだまだな部分も多くあります。
リターンを求める限り、リスクはつきものです。
重要なことは、リターンとリスクのどのあたりで折り合いをつけるかです。
今回のテーマは、「これからの投資先」ということですが、
成長と共に先行者利益を獲得できるのはどこか？ということですから、
それなりにリスクもあるということは事実です。
しかし、そこをうまく渡り合わないと、利益を獲得することはできません。
では、どういった部分に気を付けておかないといけないか？
注意点についてお話ししてみます。
言い出すとキリがありませんが・・・主な点としては下記の通りです。
重要となるのが政治と政策です。
その政府の政策がどのようなものか？
発展をするための政策は整っているか？
財政はどうか？海外との国交はどうなっているか？
ODAは入ってきているか？経済特区などは存在するか？
インフラ設備はどうか？主な産業はどうか？
法律は整っているか？
GDPはどうか？人口構成比はどうか？
失業率はどうか？所得はどうか？
銀行や金融機関はどうか？地理的にはどうか？
更に、生活実態として、
首都の街はどんな感じか？治安はどうか？
水道や電気の供給はどうか？
外資系の店舗は出店しているか？
街に中国人は多いか？
街の車はどういったメーカーを見かけるか？
交通インフラ整備されつつあるか？
人口は何年後から折り返しになるか？
言葉はどうか？通貨はどうか？
政治面、実体経済面、人口的な部分など、全部か満たされる国はないと思います。
もしそこが全て整っていれば、そこに先行者利益は無いと思います。
大切なことは、その国がこれから伸びていく可能性があるかどうかです。
先行者利益は伸びる前に仕込み、頃合いの良いところで売るということなので、
安心材料ばかりが整ってしまった時点では、既に上がっています。
つまりどのあたりで折り合いをつけるか？が重要というわけなんです。
スタンレー・よっしーのメルマガ シーズン４
「これからの成長国への投資 ③成長期に入った新興国」
前回のメルマガでカンボジアに注目しているとお話ししましたが、他の国はどうでしょう？まずは、既に成長路線に入った国としては、マレーシア、タイ、インドネシア、ベトナムです。この4つの国に対しては、先行者利益は取れにくいと思っています。
それは、成長よりも少し早めに不動産が上昇傾向を見せるので、すでに先行者としての利益獲得のタイミングは終わっています。
ただ、成長に伴って、内需的な市場は大きなチャンスがあるので、そういった点での投資目的を変えると、まだ投資としてのチャンスはあります。
今回は、そんな４ヶ国についてお話ししてみたいと思います。
まずはマレーシアです。
この国は、タイと並び工業化した国です。シンガポールを除くA.S.E.A.N.諸国の中では初めに1人当たりのGDPが1万米ドルを超えました。
2012年5.64％、2013年4.75%、 2014年5.90％
その要因となったのが、安定した政治です。
この国は、複雑な多民族国家ですが、20年以上にわたり政権を維持したマハティール元首相の政策が有名です。こういった安定した政治の国へは、企業も進出しやすく、現在、マレーシアに進出している日本企業は1400社を超えています。その4割が電気、電子機器類の付加価値の高い企業が占めています。
次にインフラ設備です。
進出企業が多くなると、経済が活性化しインフラ設備も整います。
公共サービスやインフラ設備、進出企業への有利な投資環境設備など国家主導で実施したことで、アジアトップクラスの工業国へ成長しました。
他、言語です。やはり英語を話せることです。国民によりばらつきはあるものの重要な管理職クラスは英語で意思疎通が可能なため他国民と交流が図りやすいということもあります。ほかにもありますが、既に発展を加速化しているマレーシアは2020年に先進国入りを目指す「ワワサン2020」という新政策を掲げています。
こういった点を見ると、既に成長しているので先行者は既に利益を得ているといえます。
このような場合は、既に不動産は高値になっているケースが多くみられますので、投資時期としては既に過ぎていることになります。
タイ
1990年代にマレーシアと並び工業化に成功したタイです。
主に自動車の部品の工場が多いです。
地政学的にもASEAN発展のポジションでもあり、メコン川流域での経済発展が期待されます。その生産拠点の魅力が増してきています。
またGDPの増加と共に富裕層、中間層が増えてきているため消費市場が期待できます。
更に2015年A.S.E.A.N.域内の関税が完全に撤廃されています。
その結果、ヒト・モノ・カネの流通が活性化されていることが見込めるため、今後もASEANのハブとして飛躍していくことと思われます。
ただし、政治的には軍事政権化は政治批判のデモなど、懸念される部分もあります。
こういった点が、マレーシアとの差を生むことになっているといえます。
タイの課題
まず人件費が高騰してきていますし、労働者が不足してきています。
2015年～2020年の間に、生産年齢人口が減少局面に入ることが予想されています。
ちなみに現在の失業率は1％以下という労働余力がほとんどないことから、近い将来により一層の賃金上昇や雇用難の問題が予想されます。
不動産について
首都バンコクでは、新興国不動産としては既に高値になっています。
タイと日本の物価を比べると、3分の１程度のものですが、バンコク中心においては、東京の3分の2となっています。
このような場合は、キャピタルゲインは期待できません。
こうなる前なら充分獲れたと思いますが、今後は、インカムゲインしか考えられないのではないでしょうか。
新興国の不動産においては、色々なことを考慮すると「やはり首都」だと思いますが、観光国としても人気があるタイは、リゾート不動産も対象に入るという考えもあります。
パタヤなどは既に過熱状態にありますので、割高感があります。
インドネシア
インドネシアはASEAN域内でも最大の人口を誇ります。
GDPにおいては、タイよりも低く、まだまだ中進国から抜け出せません。
経済発展の原動力は、石油、天然ガスなどの資源でした。
2013年でも全輸出量の95％を占めています。
これは、産業構造が1～2、3品目の農作物や鉱山資源の輸出に特化したモノカルチャー型経済が特徴です。
政治としては、20世紀末に崩壊したスハルト政治以降の大規模な改革の成果で安定した政治になっています。2008年以降も経済はプラスになり、2009年プラス4.6％になっています。その後も、2010年6.0％、2011年6.2％、2012年6.3％と成長を続けています。
しかし2013年には5.4％になります。これはアメリカの金融緩和縮小などの影響によるものです。ただ、全体的にみるとまだまだ伸びてくると思われます。
インドネシアの課題
JETROが実施した進出企業アンケートによると、ミャンマーと並び最多数でした。
インフラの未設備、法制度の未設備や不透明な運用、政府の不透明な政策運営、行政手続きの煩雑さ、不安定な為替、税法・税務手続きの煩雑さ、労働協議・訴訟などになっています。その中でも、インフラ設備の指摘が最も多かったそうです。
代表的なのが、ジャカルタ港と工業団地を結ぶ50キロほどの往復が一日では不可能という渋滞状況です。こういった点が、企業進出の大きな懸念となっています。
失業率と人口増加
2006年10％以上であった推移から2013年には6.25％まで低下。
ただし、人口増加率も1.5％と高く、これは毎年シンガポール１ヶ国分の人口増加に相当し、労働人口も年間も250万人ずつ増加しています。
これをプラスに見ると、消費者層の増加による内需拡大と捉えることができます。
しかし、雇用を確保し続けるには、年率6％を超える経済成長が必要です。
今後、インドネシアの経済を鈍化させるようなことがあれば、急速な人口増加は社会不安の要因になります。
不動産状況
内需拡大ということは当然不動産需要につながります。今のところ安定的に推移しているため、首都ジャカルタの空室率は低下し販売比率が改善しましたが、2010年以降の賃料、販売価格は急激に上昇しました。人口増加は今のところ総合的にはプラスですが、経済成長と労働人口増加のバランスが崩れた場合、不動産市場に打撃になります。
ベトナム
チャイナプラスワンとして注目を集めるベトナム。
ここの人件費は中国の半分という低い人件費の上、豊富で勤勉な労働力です。
現在の東南アジアの経済圏の中で、タイ・プラス・ワンの候補地として知られています。
ベトナム国民の平均年齢は低く、国土や人口規模と比較して経済規模が小さいことから、長期的な成長が期待されていました。しかし、リーマンショック以降の東南アジアの各国が急速に回復する中で、潜在能力を発揮することはできていませんでした。
その原因は、高いインフレ体質と慢性的な貿易赤字です。
これに対し、2011年にベトナム政府はドイモイ政策の経済成長重視からマクロ経済安定へと大規模な政策転換を実施しました。その結果、経済は景気後退に陥ります。
しかし、その反面インフレ問題、貿易赤字は改善される傾向になります。
問題としては、共産国家に共通する非効率な国有企業に対しての大規模融資などの不良債権問題はまだまだ改善の余地があります。
不良債権問題
この不良債権問題は、不動産市場に通じています。
リーマンショック以前には多くの企業、地方政府が無計画な不動産開発を実施。
その結果、ほとんどが不良債権化されました。
その後、景気減速によって、オフィス需要を中心に不動産賃貸事情は低迷しています。
原因としては、割高な賃料です。
1986年の経済自由化、1996年の工業化、近代化宣言以降急速に活発化した商業活動によりベトナム進出を果たした企業よって高騰した賃料はリーマンショック以降、やや下落したとはいうもののまだまだ割高感があるようです。
見通し
マクロ経済安定への政策転換以降、財政の健全化と安定した経済成長が効果を上げつつあるベトナムは、長期的な視点でとらえる必要があります。
それに、外国人が不動産を所有するにはまだハードルが高いといえます。
「これからの成長国への投資 ③成長期に入った新興国」
前回のメルマガでカンボジアに注目しているとお話ししましたが、他の国はどうでしょう？まずは、既に成長路線に入った国としては、マレーシア、タイ、インドネシア、ベトナムです。この4つの国に対しては、先行者利益は取れにくいと思っています。
それは、成長よりも少し早めに不動産が上昇傾向を見せるので、すでに先行者としての利益獲得のタイミングは終わっています。
ただ、成長に伴って、内需的な市場は大きなチャンスがあるので、そういった点での投資目的を変えると、まだ投資としてのチャンスはあります。
今回は、そんな４ヶ国についてお話ししてみたいと思います。
まずはマレーシアです。
この国は、タイと並び工業化した国です。シンガポールを除くA.S.E.A.N.諸国の中では初めに1人当たりのGDPが1万米ドルを超えました。
2012年5.64％、2013年4.75%、 2014年5.90％
その要因となったのが、安定した政治です。
この国は、複雑な多民族国家ですが、20年以上にわたり政権を維持したマハティール元首相の政策が有名です。こういった安定した政治の国へは、企業も進出しやすく、現在、マレーシアに進出している日本企業は1400社を超えています。その4割が電気、電子機器類の付加価値の高い企業が占めています。
次にインフラ設備です。
進出企業が多くなると、経済が活性化しインフラ設備も整います。
公共サービスやインフラ設備、進出企業への有利な投資環境設備など国家主導で実施したことで、アジアトップクラスの工業国へ成長しました。
他、言語です。やはり英語を話せることです。国民によりばらつきはあるものの重要な管理職クラスは英語で意思疎通が可能なため他国民と交流が図りやすいということもあります。ほかにもありますが、既に発展を加速化しているマレーシアは2020年に先進国入りを目指す「ワワサン2020」という新政策を掲げています。
こういった点を見ると、既に成長しているので先行者は既に利益を得ているといえます。
このような場合は、既に不動産は高値になっているケースが多くみられますので、投資時期としては既に過ぎていることになります。
タイ
1990年代にマレーシアと並び工業化に成功したタイです。
主に自動車の部品の工場が多いです。
地政学的にもASEAN発展のポジションでもあり、メコン川流域での経済発展が期待されます。その生産拠点の魅力が増してきています。
またGDPの増加と共に富裕層、中間層が増えてきているため消費市場が期待できます。
更に2015年A.S.E.A.N.域内の関税が完全に撤廃されています。
その結果、ヒト・モノ・カネの流通が活性化されていることが見込めるため、今後もASEANのハブとして飛躍していくことと思われます。
ただし、政治的には軍事政権化は政治批判のデモなど、懸念される部分もあります。
こういった点が、マレーシアとの差を生むことになっているといえます。
タイの課題
まず人件費が高騰してきていますし、労働者が不足してきています。
2015年～2020年の間に、生産年齢人口が減少局面に入ることが予想されています。
ちなみに現在の失業率は1％以下という労働余力がほとんどないことから、近い将来により一層の賃金上昇や雇用難の問題が予想されます。
不動産について
首都バンコクでは、新興国不動産としては既に高値になっています。
タイと日本の物価を比べると、3分の１程度のものですが、バンコク中心においては、東京の3分の2となっています。
このような場合は、キャピタルゲインは期待できません。
こうなる前なら充分獲れたと思いますが、今後は、インカムゲインしか考えられないのではないでしょうか。
新興国の不動産においては、色々なことを考慮すると「やはり首都」だと思いますが、観光国としても人気があるタイは、リゾート不動産も対象に入るという考えもあります。
パタヤなどは既に過熱状態にありますので、割高感があります。
インドネシア
インドネシアはASEAN域内でも最大の人口を誇ります。
GDPにおいては、タイよりも低く、まだまだ中進国から抜け出せません。
経済発展の原動力は、石油、天然ガスなどの資源でした。
2013年でも全輸出量の95％を占めています。
これは、産業構造が1～2、3品目の農作物や鉱山資源の輸出に特化したモノカルチャー型経済が特徴です。
政治としては、20世紀末に崩壊したスハルト政治以降の大規模な改革の成果で安定した政治になっています。2008年以降も経済はプラスになり、2009年プラス4.6％になっています。その後も、2010年6.0％、2011年6.2％、2012年6.3％と成長を続けています。
しかし2013年には5.4％になります。これはアメリカの金融緩和縮小などの影響によるものです。ただ、全体的にみるとまだまだ伸びてくると思われます。
インドネシアの課題
JETROが実施した進出企業アンケートによると、ミャンマーと並び最多数でした。
インフラの未設備、法制度の未設備や不透明な運用、政府の不透明な政策運営、行政手続きの煩雑さ、不安定な為替、税法・税務手続きの煩雑さ、労働協議・訴訟などになっています。その中でも、インフラ設備の指摘が最も多かったそうです。
代表的なのが、ジャカルタ港と工業団地を結ぶ50キロほどの往復が一日では不可能という渋滞状況です。こういった点が、企業進出の大きな懸念となっています。
失業率と人口増加
2006年10％以上であった推移から2013年には6.25％まで低下。
ただし、人口増加率も1.5％と高く、これは毎年シンガポール１ヶ国分の人口増加に相当し、労働人口も年間も250万人ずつ増加しています。
これをプラスに見ると、消費者層の増加による内需拡大と捉えることができます。
しかし、雇用を確保し続けるには、年率6％を超える経済成長が必要です。
今後、インドネシアの経済を鈍化させるようなことがあれば、急速な人口増加は社会不安の要因になります。
不動産状況
内需拡大ということは当然不動産需要につながります。今のところ安定的に推移しているため、首都ジャカルタの空室率は低下し販売比率が改善しましたが、2010年以降の賃料、販売価格は急激に上昇しました。人口増加は今のところ総合的にはプラスですが、経済成長と労働人口増加のバランスが崩れた場合、不動産市場に打撃になります。
ベトナム
チャイナプラスワンとして注目を集めるベトナム。
ここの人件費は中国の半分という低い人件費の上、豊富で勤勉な労働力です。
現在の東南アジアの経済圏の中で、タイ・プラス・ワンの候補地として知られています。
ベトナム国民の平均年齢は低く、国土や人口規模と比較して経済規模が小さいことから、長期的な成長が期待されていました。しかし、リーマンショック以降の東南アジアの各国が急速に回復する中で、潜在能力を発揮することはできていませんでした。
その原因は、高いインフレ体質と慢性的な貿易赤字です。
これに対し、2011年にベトナム政府はドイモイ政策の経済成長重視からマクロ経済安定へと大規模な政策転換を実施しました。その結果、経済は景気後退に陥ります。
しかし、その反面インフレ問題、貿易赤字は改善される傾向になります。
問題としては、共産国家に共通する非効率な国有企業に対しての大規模融資などの不良債権問題はまだまだ改善の余地があります。
不良債権問題
この不良債権問題は、不動産市場に通じています。
リーマンショック以前には多くの企業、地方政府が無計画な不動産開発を実施。
その結果、ほとんどが不良債権化されました。
その後、景気減速によって、オフィス需要を中心に不動産賃貸事情は低迷しています。
原因としては、割高な賃料です。
1986年の経済自由化、1996年の工業化、近代化宣言以降急速に活発化した商業活動によりベトナム進出を果たした企業よって高騰した賃料はリーマンショック以降、やや下落したとはいうもののまだまだ割高感があるようです。
見通し
マクロ経済安定への政策転換以降、財政の健全化と安定した経済成長が効果を上げつつあるベトナムは、長期的な視点でとらえる必要があります。
それに、外国人が不動産を所有するにはまだハードルが高いといえます。
スタンレー・よっしーのメルマガ シーズン４
これからの投資先④ 成長が期待できる国は？
フィリピンはどうでしょうか？
2013年経済成長率は7.18％という好調な推移を保っています。
しかし、1980年代以降、他国が外貨導入する中、タイミングが遅れたフィリピンも一時は、経済低迷に陥りました。
しかし、2010年アキノ大統領の政策により変わります。
選挙公約では、国民の健康と教育に対する投資、不正や汚職、貧困と戦うことを実施したアキノ大統領の政策は、政治的に安定して、マクロ経済が好調になりました。
ASEAN諸国の成長に出遅れたことが、先に成長路線に乗った他国の人件費高騰の結果、相対的に「生産拠点」としての位置づけを認識させることになり、投資対象としての魅力が注目されました。
しかし、他のASEAN諸国と同じく、インフラ設備が整っていません。
特に、電気料金が高いため、製造業を行うにはついつい二の足を踏まれてしまいます。
他、交通渋滞などはまだ解決されていません。
これも他の国と同じく、税制や税務の煩雑さ、法制度の未熟さなど解決するべき問題は沢山あります。
インフラ設備の問題が、大規模な製造業へ事業投資が困難である一方、経済を支えてきたのは、ビジネス・プロセス・アウトソーシング分野です。
主に欧米企業などのコールセンターによるものです。
その影響で、不動産、賃貸市場は底堅い重要となりました。
しかし、数年来伸びてきた価格も、鈍化し始めています。
これは供給過剰傾向が出てきたことが原因です。
デベロッパーの多くが財閥系であることから需要の高まりとともに開発案件が増加しその影響が出てきたといえます。
これからの投資先④ 成長が期待できる国は？
フィリピンはどうでしょうか？
2013年経済成長率は7.18％という好調な推移を保っています。
しかし、1980年代以降、他国が外貨導入する中、タイミングが遅れたフィリピンも一時は、経済低迷に陥りました。
しかし、2010年アキノ大統領の政策により変わります。
選挙公約では、国民の健康と教育に対する投資、不正や汚職、貧困と戦うことを実施したアキノ大統領の政策は、政治的に安定して、マクロ経済が好調になりました。
ASEAN諸国の成長に出遅れたことが、先に成長路線に乗った他国の人件費高騰の結果、相対的に「生産拠点」としての位置づけを認識させることになり、投資対象としての魅力が注目されました。
しかし、他のASEAN諸国と同じく、インフラ設備が整っていません。
特に、電気料金が高いため、製造業を行うにはついつい二の足を踏まれてしまいます。
他、交通渋滞などはまだ解決されていません。
これも他の国と同じく、税制や税務の煩雑さ、法制度の未熟さなど解決するべき問題は沢山あります。
インフラ設備の問題が、大規模な製造業へ事業投資が困難である一方、経済を支えてきたのは、ビジネス・プロセス・アウトソーシング分野です。
主に欧米企業などのコールセンターによるものです。
その影響で、不動産、賃貸市場は底堅い重要となりました。
しかし、数年来伸びてきた価格も、鈍化し始めています。
これは供給過剰傾向が出てきたことが原因です。
デベロッパーの多くが財閥系であることから需要の高まりとともに開発案件が増加しその影響が出てきたといえます。
スタンレー・よっしーのメルマガ シーズン４
これからの投資先⑤ 成長が期待できる国
ミャンマー
ミャンマー国民の一人あたりの2013年GDPは1113米ドルというASEANでも最下位です。
1958年以来、半世紀以上続いた軍事政権下での先進諸国を中心とした経済制裁を破り
長期にわたり経済発展が困難な状態でありました。
しかし、2011年民政移管を果たし、
それ以降、政治、経済、行政という分野での改革が急速に進んでいます。
タイミング的には、中国やASEANの人件費が高騰したことで、多くの企業がミャンマーに進出したといえます。
2013年には、国外からの直接投資は40億米ドルになりました。
以前、ミャンマーの経済成長は電力や天然ガスに偏っていたもののそれ以降は、
雇用創出の大きな製造業が大半を占めるようになりました。
今後、期待できる要因の一つに、まだ安価な人件費と労働力は,
5000万人を超える人口を母体とした労働力です。
これは、2030年までに生産人口の増加が見込まれ、
いずれタイの人口を抜くことが予想されます。
問題としては、やはりインフラです。
生産量が少なく、ミャンマーに進出する企業に対する供給量が
足りていません。
他にも法制度の未設備、不透明な手続き、
税制や税務手続きの煩雑さはあります。
成長していくことはほぼ確実だと思いますが、
今の時点では見えない部分が多いため、もう少し先です。
また不動産も外国人が買うにはハードルも高い状態です。
他の国を見習って、改善はされてくると思いますので、
様子を見ながら待つのが良いです。
メコン経済圏
ＡＳＥＡＮ経済が大きく発展するにつれ、注目されるのが
「メコン経済圏」です。
東南アジアの中心部を縦断するメコン川流域の5か国が海外資本にとっての
生産拠点として存在感を高めつつあります。
メコン経済圏とは、
全長約4400キロメートルに及ぶ世界有数の河川、メコン川。
その流域の国・地域で構成されるメコン圏が注目されています。
後発国のカンボジア、ラオス、ミャンマーの３カ国（CLM）は
改革・開放政策に力を入れ、
日本企業をはじめ外資の新たな事業展開先として関心を高めています。
国境をまたぐ幹線道路の整備が進む中、
メコン圏は物流ネットワークの拡充により地域経済圏としての発展も
期待されていて、３億数千万人と日本の３倍近くの人口を持つ
メコン圏市場の将来性に着目し、日米欧中など有力国は
この地域との関係強化にしのぎを削っています。
このようにメコン経済圏が注目されるその背景としては、
メコン川の流域ではアジア開発銀行（ADB）主導の下、
1990年代初頭から「大メコン圏（GMS）」と呼ばれる地域協力が
進められてきました。
タイ、ベトナム、ラオス、カンボジア、ミャンマー、
更に中国の雲南省、広西チワン族自治区の5カ国・2地域。
これらの国・地域をメコン圏と見なすと、総人口は約3億3600万人、
総面積は約251万平方キロメートルに上り、
それぞれ日本の2.6倍、6.9倍の規模となります。
今後、大きな経済圏としての成長が期待できるといえます。
ラオス
近年の経済成長で期待されているのがラオスです。
ＩＭＦによる2013年の成長率は8.03％。
これはミャンマーに次いで高い推移です。
しかし、以前はインドシナ半島でも最も貧困国でした。
タイ、カンボアジア、ベトナム、ミャンマー、中国に囲まれた
国土を持つラオスは内陸部で、国民の大半が自給自足をしています。
国連からも後発開発途上国として認定されています。
この国と最も関係が深いのはタイであり、
20世紀後半よりタイに拠点を置く企業が生産分業の対象として
進出していたようです。
しかし、本格的な経済成長が表れてきたのは、
タイ・プラス・ワンが明らかになってからです。
タイの人件費が高騰したことやベトナムからの生産移転の動きも関係しています。
貿易面ではタイに大きく依存しています。
主な輸出品は、電気、銅地銀ですが、3分の１はタイに向けてです。
政治に関しては、安定しています。
ベトナムと並ぶ共産党の一党支配体制を維持する社会主義だからです。
しかし、投資環境はまだまだです。
法制度の未設備、不透明な運用、行政手続きの煩雑さがあります。
外資系の製造業の受け入れをスタートしてからそんなに経っていないので、
これから整えていくというところではないでしょうか。
人口としては、680万人。これはタイの10分の1、ベトナムの13分の１です。
人材確保は困難ですし、その分、工業化が進むにつれて人件費も高騰する可能性が高いといえます。
労働者が1000人を超える規模の工場はラオスでは成り立たないといわれるほどです。
経済開発
近年、政府主導による経済特区の開発などの本格的な環境改善は進んではいますが、
製造業が立地できる工業団地は2か所ほどになっていますので、まだまだです。
良い面としては、豊富な水力資源を活用した電気供給余力です。
水力発電余力はタイへ輸出されています。
今後は、インドシナ半島全体の経済成長に伴ってインドシナ半島全体への電力供給を行う可能性もあります。
もう一つ、内陸部のデメリットがメリットに替わることも予想されます。
ベトナム中部のダナンとミャンマーのモラミャインを結ぶ大通商路を目指す
「東西経済回路」とバンコクと中国の雲南省昆明を結ぶ「南北経済回路」がラオスを通っています。
交通インフラが整備され、陸運を活用した輸送環境が整えば、内陸部のデメリットは減少して、メリットに替わります。
これからの投資先⑤ 成長が期待できる国
ミャンマー
ミャンマー国民の一人あたりの2013年GDPは1113米ドルというASEANでも最下位です。
1958年以来、半世紀以上続いた軍事政権下での先進諸国を中心とした経済制裁を破り
長期にわたり経済発展が困難な状態でありました。
しかし、2011年民政移管を果たし、
それ以降、政治、経済、行政という分野での改革が急速に進んでいます。
タイミング的には、中国やASEANの人件費が高騰したことで、多くの企業がミャンマーに進出したといえます。
2013年には、国外からの直接投資は40億米ドルになりました。
以前、ミャンマーの経済成長は電力や天然ガスに偏っていたもののそれ以降は、
雇用創出の大きな製造業が大半を占めるようになりました。
今後、期待できる要因の一つに、まだ安価な人件費と労働力は,
5000万人を超える人口を母体とした労働力です。
これは、2030年までに生産人口の増加が見込まれ、
いずれタイの人口を抜くことが予想されます。
問題としては、やはりインフラです。
生産量が少なく、ミャンマーに進出する企業に対する供給量が
足りていません。
他にも法制度の未設備、不透明な手続き、
税制や税務手続きの煩雑さはあります。
成長していくことはほぼ確実だと思いますが、
今の時点では見えない部分が多いため、もう少し先です。
また不動産も外国人が買うにはハードルも高い状態です。
他の国を見習って、改善はされてくると思いますので、
様子を見ながら待つのが良いです。
メコン経済圏
ＡＳＥＡＮ経済が大きく発展するにつれ、注目されるのが
「メコン経済圏」です。
東南アジアの中心部を縦断するメコン川流域の5か国が海外資本にとっての
生産拠点として存在感を高めつつあります。
メコン経済圏とは、
全長約4400キロメートルに及ぶ世界有数の河川、メコン川。
その流域の国・地域で構成されるメコン圏が注目されています。
後発国のカンボジア、ラオス、ミャンマーの３カ国（CLM）は
改革・開放政策に力を入れ、
日本企業をはじめ外資の新たな事業展開先として関心を高めています。
国境をまたぐ幹線道路の整備が進む中、
メコン圏は物流ネットワークの拡充により地域経済圏としての発展も
期待されていて、３億数千万人と日本の３倍近くの人口を持つ
メコン圏市場の将来性に着目し、日米欧中など有力国は
この地域との関係強化にしのぎを削っています。
このようにメコン経済圏が注目されるその背景としては、
メコン川の流域ではアジア開発銀行（ADB）主導の下、
1990年代初頭から「大メコン圏（GMS）」と呼ばれる地域協力が
進められてきました。
タイ、ベトナム、ラオス、カンボジア、ミャンマー、
更に中国の雲南省、広西チワン族自治区の5カ国・2地域。
これらの国・地域をメコン圏と見なすと、総人口は約3億3600万人、
総面積は約251万平方キロメートルに上り、
それぞれ日本の2.6倍、6.9倍の規模となります。
今後、大きな経済圏としての成長が期待できるといえます。
ラオス
近年の経済成長で期待されているのがラオスです。
ＩＭＦによる2013年の成長率は8.03％。
これはミャンマーに次いで高い推移です。
しかし、以前はインドシナ半島でも最も貧困国でした。
タイ、カンボアジア、ベトナム、ミャンマー、中国に囲まれた
国土を持つラオスは内陸部で、国民の大半が自給自足をしています。
国連からも後発開発途上国として認定されています。
この国と最も関係が深いのはタイであり、
20世紀後半よりタイに拠点を置く企業が生産分業の対象として
進出していたようです。
しかし、本格的な経済成長が表れてきたのは、
タイ・プラス・ワンが明らかになってからです。
タイの人件費が高騰したことやベトナムからの生産移転の動きも関係しています。
貿易面ではタイに大きく依存しています。
主な輸出品は、電気、銅地銀ですが、3分の１はタイに向けてです。
政治に関しては、安定しています。
ベトナムと並ぶ共産党の一党支配体制を維持する社会主義だからです。
しかし、投資環境はまだまだです。
法制度の未設備、不透明な運用、行政手続きの煩雑さがあります。
外資系の製造業の受け入れをスタートしてからそんなに経っていないので、
これから整えていくというところではないでしょうか。
人口としては、680万人。これはタイの10分の1、ベトナムの13分の１です。
人材確保は困難ですし、その分、工業化が進むにつれて人件費も高騰する可能性が高いといえます。
労働者が1000人を超える規模の工場はラオスでは成り立たないといわれるほどです。
経済開発
近年、政府主導による経済特区の開発などの本格的な環境改善は進んではいますが、
製造業が立地できる工業団地は2か所ほどになっていますので、まだまだです。
良い面としては、豊富な水力資源を活用した電気供給余力です。
水力発電余力はタイへ輸出されています。
今後は、インドシナ半島全体の経済成長に伴ってインドシナ半島全体への電力供給を行う可能性もあります。
もう一つ、内陸部のデメリットがメリットに替わることも予想されます。
ベトナム中部のダナンとミャンマーのモラミャインを結ぶ大通商路を目指す
「東西経済回路」とバンコクと中国の雲南省昆明を結ぶ「南北経済回路」がラオスを通っています。
交通インフラが整備され、陸運を活用した輸送環境が整えば、内陸部のデメリットは減少して、メリットに替わります。
スタンレー・よっしーのメルマガシーズン４
これからの投資先⑥ カンボジアその①
今回はカンボジアです。
今のところ、総合的に考えた場合、カンボジアが投資対象と判断できます。
GDPが1,000米ドルを超えたばかりで、リーマンショックでは一時的に落ち込んだ経済ですが、その後、堅調に回復しています。
2010年6.10％ 2011年7.08％ 2012年7.32％ 2013年7.43％
経済概況
経済は2004年から2007年までの4年間、10％を超える高い経済成長を記録しましたが、2008年サブプライムローン問題に端を発した世界同時不況の影響を受け、2009年の経済成長率は0.1％まで落ち込んだものの、翌年の2010年には6.1％にまで回復。
その後、2011年以降は7.0％を超える成長を続けています。
縫製品等の輸出品、観光客及び海外直接投資の順調な増加により、今後も安定した経済成長が見込まれています。
そのため、国民の平均所得も上がってきており、生活も向上してきています。
内戦終了後に成長に向かったカンボジア経済は高度成長と共に過熱され、一旦は減速。
2010年以降は、実体経済に基づいた健全な成長路線に入りました。
また、カンボジアでは政治的な不安や争いはありませんので、政治は安定しています。
現在のカンボジアは、人口が15.577.000人。
特に30代～40代の働き盛りの世代が多く、カンボジアを動かす政治や経済の中心的な存在です。
また40代以上の世代が極端に少なくなっています。
これはご存知の通り1975年頃に起きたポルポト派による影響です。
つまりきれいなピラミッド型の人口構成比になります。
基幹産業
主に農業です。GDPの3分の1を占め、就業人口の７割を吸収しています。
フン・セン首相はＯＤＡ依存（ＤＡＣ諸国からの２国間のＯＤＡ総計額はカンボジアの国家予算の３割に相当）を脱し、海外直接投資の誘致による更なる経済発展を標榜し、外国投資を優遇する投資法を策定した他、経済特区（SEZ）の設置等努力を続けています。
実際に見てきましたが、やはり中国企業が多く、韓国企業もありました。
1 主要産 農業（GDPの33.8%）、工業（GDPの25.7%）、サービス業（GDPの40.5%）
2 名目GDP 約166億米ドル（2014年推定値、IMF資料）
3 一人当たりGDP 1,081米ドル（2014年推定値、IMF資料）
4 物価上昇率 3.9%（2014年推定値、IMF調べ）
主要貿易品目（2014年、カンボジア経済財政省資料）
（1） 輸出衣類（50.3%）、印刷物（37%）、履き物（3.9%）、穀物（2.1%）、ゴム（1.3%）（2）輸入織物（35%）、機械（9%）、電気機械（5%）、石油製品（4%）、車輌（4%）
労働環境
インフラ設備が整いつつあるので、海外の企業もどんどん進出してきています。
まだまだ人件費が安いので、多くの企業が進出するにはメリットがあります。
商業施設
プノンペン市内には、2つ目のイオンが建設されてきています。
おしゃれなカフェも増えてきて、カフェ激戦区もあるそうです。
実際に行ってみると、正直なところ一番落ち着きました。コーヒーも食事も味は日本と変わりませんでした。価格は、コーヒーとサンドイッチで800円程ですから、現地の人からすると高額なお店になると思いますが、現地の人が多かったです。
やはりそういうところでも、徐々に所得が上がってきているのだと思います。
教育
教育にも熱心です。現在、政治を動かしている人たちが留学経験もあることから、国にとって大切なことは教育と認識しているようです。
これからの投資先⑥ カンボジアその①
今回はカンボジアです。
今のところ、総合的に考えた場合、カンボジアが投資対象と判断できます。
GDPが1,000米ドルを超えたばかりで、リーマンショックでは一時的に落ち込んだ経済ですが、その後、堅調に回復しています。
2010年6.10％ 2011年7.08％ 2012年7.32％ 2013年7.43％
経済概況
経済は2004年から2007年までの4年間、10％を超える高い経済成長を記録しましたが、2008年サブプライムローン問題に端を発した世界同時不況の影響を受け、2009年の経済成長率は0.1％まで落ち込んだものの、翌年の2010年には6.1％にまで回復。
その後、2011年以降は7.0％を超える成長を続けています。
縫製品等の輸出品、観光客及び海外直接投資の順調な増加により、今後も安定した経済成長が見込まれています。
そのため、国民の平均所得も上がってきており、生活も向上してきています。
内戦終了後に成長に向かったカンボジア経済は高度成長と共に過熱され、一旦は減速。
2010年以降は、実体経済に基づいた健全な成長路線に入りました。
また、カンボジアでは政治的な不安や争いはありませんので、政治は安定しています。
現在のカンボジアは、人口が15.577.000人。
特に30代～40代の働き盛りの世代が多く、カンボジアを動かす政治や経済の中心的な存在です。
また40代以上の世代が極端に少なくなっています。
これはご存知の通り1975年頃に起きたポルポト派による影響です。
つまりきれいなピラミッド型の人口構成比になります。
基幹産業
主に農業です。GDPの3分の1を占め、就業人口の７割を吸収しています。
フン・セン首相はＯＤＡ依存（ＤＡＣ諸国からの２国間のＯＤＡ総計額はカンボジアの国家予算の３割に相当）を脱し、海外直接投資の誘致による更なる経済発展を標榜し、外国投資を優遇する投資法を策定した他、経済特区（SEZ）の設置等努力を続けています。
実際に見てきましたが、やはり中国企業が多く、韓国企業もありました。
1 主要産 農業（GDPの33.8%）、工業（GDPの25.7%）、サービス業（GDPの40.5%）
2 名目GDP 約166億米ドル（2014年推定値、IMF資料）
3 一人当たりGDP 1,081米ドル（2014年推定値、IMF資料）
4 物価上昇率 3.9%（2014年推定値、IMF調べ）
主要貿易品目（2014年、カンボジア経済財政省資料）
（1） 輸出衣類（50.3%）、印刷物（37%）、履き物（3.9%）、穀物（2.1%）、ゴム（1.3%）（2）輸入織物（35%）、機械（9%）、電気機械（5%）、石油製品（4%）、車輌（4%）
労働環境
インフラ設備が整いつつあるので、海外の企業もどんどん進出してきています。
まだまだ人件費が安いので、多くの企業が進出するにはメリットがあります。
商業施設
プノンペン市内には、2つ目のイオンが建設されてきています。
おしゃれなカフェも増えてきて、カフェ激戦区もあるそうです。
実際に行ってみると、正直なところ一番落ち着きました。コーヒーも食事も味は日本と変わりませんでした。価格は、コーヒーとサンドイッチで800円程ですから、現地の人からすると高額なお店になると思いますが、現地の人が多かったです。
やはりそういうところでも、徐々に所得が上がってきているのだと思います。
教育
教育にも熱心です。現在、政治を動かしている人たちが留学経験もあることから、国にとって大切なことは教育と認識しているようです。
スタンレー・よっしーのメルマガシーズン４
これからの投資先⑦ カンボジアその② カンボジアの銀行
銀行
カンボジア中央銀行より営業ライセンスが与えられた銀行は30行を超えており、現地資本100％のローカル銀行は数行、あとは外資系という状況です。
各銀行とも不動産融資などを中心に運営されています。
近年特にプノンペン市内には各銀行の支店が増えています。
また個人や中小企業への融資を行うマイクロファイナンス機関も多く活発なのも特徴です。
カンボジア銀行口座開設メリット
まず挙げられるのは金利の高さです。
例えば日本人がよく利用するプノンペン商業銀行なら普通預金でも年率1.2％、1年ものの定期預金なら年率6％もあります。
次に、米ドルで預金ができることです。
カンボジアにはリエルという自国通貨がありますが一般には米ドルが多く流通していて、リエルは半ば補助通貨といったところでしょうか。
日本に住みながらドルでもある程度のお金を持っていれば、「円高・円安のレートに合わせて通貨を使い分ける」こともできます。
主な銀行
業界最大手のアクレダ銀行(Acleda Bank)
2014年に三井住友銀行が筆頭株主になっています。
カンボジア全土に70以上の支店を持ち、純利益や預金高でも他行を圧倒する、カンボジアの最大手銀行です。もともとは国連の融資支援のもと中小零細企業を支援するNGOとして設立された団体が銀行ライセンスを取得し現在にいたっています。
カナディア銀行（Canadia Bank）
三菱東京UFJ銀行とみずほ銀行の提携先です。
中国系カナダ人たちとカンボジア国立銀行（カンボジア中央銀行）の合弁企業「カナディア・ゴールド＆トラスト株式会社」が出資元となり開設された銀行です。現在ではカンボジア全土に40余りの支店をもつ華僑系の商業銀行として存在感を示しています。
カンボジア・バブリック銀行（Cambodia Pubulic Bank）
りそなグループのりそな銀行、埼玉りそな銀行、近畿大阪銀行は、カンボジア・パブリックバンク(Cambodian Public Bank)との間で、カンボジアにおける金融機能の提供などを目的とした業務提携に関います。
りそな銀行の業務提携先であるマレーシアのパブリック銀行(Public Bank Berhad）の全額出資子会社でもあります。
同行はカンボジア国内第3位の大手商業銀行として国内25支店を持ち、カンボジアの銀行としては唯一、証券・保険・不動産業務を取扱う子会社を持つ総合金融グループです。
プノンペン商業銀行（Phnom Penh Commercial Bank）
SBIホールディングスが筆頭株主。日本のSBIホールディングスと韓国の現代スイスグループの共同出資により設立された銀行、プノンペンタワー内の支店には日本人担当者が駐在するジャンパンデスクサービスが日本人には便利です。
オーストラリア・ニュージーランド銀行（ANZ Banking Group）
カンボジア現地法人とカンボジア大手財閥のロイヤルグループとの業務提携で開設、運営されています。AZN銀行は外資系としての参入時期は古く、プノンペン市内でのATMの設置台数は40ヶ所を超えており、現在業界4位の規模です。
マルハン・ジャパン銀行（Maruhan Japan Bank））
ここは、プノンペン最大手のマイクロファイナンス会社を買収しました。
日本では、パチンコで有名な大手のマルハンが出資するMaruhan Japan Bank（マルハン・ジャパン銀行）です。ここは早くからカンボジアに進出していました。
今回は、ここの口座を開設してきました。
定期預金 3ヶ月3％ 6ヶ月4％ 1年5.5％ 2年6.5％
これをみると少し前の中国のような・・・
当然、インターネットバンキングで海外送金も可能です。
現金の持ち出しも持ち込みも大丈夫です。
ここのところマイナンバーの関係で、口座を開設する日本人が増えているそうです。
日本企業も多く出資していることからも、カンボジアにおける銀行の注目度があるのだと思います。
但し、カンボジアの銀行ではデメリットもあります。
最大のデメリットは、ペイオフ（預金保護）がないことです。
業務悪化等で口座凍結、払い戻し停止なった場合に資金回収への補償はありません。
まだカンボジアの銀行は格付けランクが低く、それなりにリスクの高い金融機関なのを理解しておく必要はあります。
それを言い出すと、新興国に投資はしないほうがいいのですけどね。
ただ、無意味に高いだけではなく、カンボジアは現状政権も安定しており、何よりASEAN統合をひかえ経済成長率が7％を誇る国ですから、それでこの金利なら悪くないと思います。
これからの投資先⑦ カンボジアその② カンボジアの銀行
銀行
カンボジア中央銀行より営業ライセンスが与えられた銀行は30行を超えており、現地資本100％のローカル銀行は数行、あとは外資系という状況です。
各銀行とも不動産融資などを中心に運営されています。
近年特にプノンペン市内には各銀行の支店が増えています。
また個人や中小企業への融資を行うマイクロファイナンス機関も多く活発なのも特徴です。
カンボジア銀行口座開設メリット
まず挙げられるのは金利の高さです。
例えば日本人がよく利用するプノンペン商業銀行なら普通預金でも年率1.2％、1年ものの定期預金なら年率6％もあります。
次に、米ドルで預金ができることです。
カンボジアにはリエルという自国通貨がありますが一般には米ドルが多く流通していて、リエルは半ば補助通貨といったところでしょうか。
日本に住みながらドルでもある程度のお金を持っていれば、「円高・円安のレートに合わせて通貨を使い分ける」こともできます。
主な銀行
業界最大手のアクレダ銀行(Acleda Bank)
2014年に三井住友銀行が筆頭株主になっています。
カンボジア全土に70以上の支店を持ち、純利益や預金高でも他行を圧倒する、カンボジアの最大手銀行です。もともとは国連の融資支援のもと中小零細企業を支援するNGOとして設立された団体が銀行ライセンスを取得し現在にいたっています。
カナディア銀行（Canadia Bank）
三菱東京UFJ銀行とみずほ銀行の提携先です。
中国系カナダ人たちとカンボジア国立銀行（カンボジア中央銀行）の合弁企業「カナディア・ゴールド＆トラスト株式会社」が出資元となり開設された銀行です。現在ではカンボジア全土に40余りの支店をもつ華僑系の商業銀行として存在感を示しています。
カンボジア・バブリック銀行（Cambodia Pubulic Bank）
りそなグループのりそな銀行、埼玉りそな銀行、近畿大阪銀行は、カンボジア・パブリックバンク(Cambodian Public Bank)との間で、カンボジアにおける金融機能の提供などを目的とした業務提携に関います。
りそな銀行の業務提携先であるマレーシアのパブリック銀行(Public Bank Berhad）の全額出資子会社でもあります。
同行はカンボジア国内第3位の大手商業銀行として国内25支店を持ち、カンボジアの銀行としては唯一、証券・保険・不動産業務を取扱う子会社を持つ総合金融グループです。
プノンペン商業銀行（Phnom Penh Commercial Bank）
SBIホールディングスが筆頭株主。日本のSBIホールディングスと韓国の現代スイスグループの共同出資により設立された銀行、プノンペンタワー内の支店には日本人担当者が駐在するジャンパンデスクサービスが日本人には便利です。
オーストラリア・ニュージーランド銀行（ANZ Banking Group）
カンボジア現地法人とカンボジア大手財閥のロイヤルグループとの業務提携で開設、運営されています。AZN銀行は外資系としての参入時期は古く、プノンペン市内でのATMの設置台数は40ヶ所を超えており、現在業界4位の規模です。
マルハン・ジャパン銀行（Maruhan Japan Bank））
ここは、プノンペン最大手のマイクロファイナンス会社を買収しました。
日本では、パチンコで有名な大手のマルハンが出資するMaruhan Japan Bank（マルハン・ジャパン銀行）です。ここは早くからカンボジアに進出していました。
今回は、ここの口座を開設してきました。
定期預金 3ヶ月3％ 6ヶ月4％ 1年5.5％ 2年6.5％
これをみると少し前の中国のような・・・
当然、インターネットバンキングで海外送金も可能です。
現金の持ち出しも持ち込みも大丈夫です。
ここのところマイナンバーの関係で、口座を開設する日本人が増えているそうです。
日本企業も多く出資していることからも、カンボジアにおける銀行の注目度があるのだと思います。
但し、カンボジアの銀行ではデメリットもあります。
最大のデメリットは、ペイオフ（預金保護）がないことです。
業務悪化等で口座凍結、払い戻し停止なった場合に資金回収への補償はありません。
まだカンボジアの銀行は格付けランクが低く、それなりにリスクの高い金融機関なのを理解しておく必要はあります。
それを言い出すと、新興国に投資はしないほうがいいのですけどね。
ただ、無意味に高いだけではなく、カンボジアは現状政権も安定しており、何よりASEAN統合をひかえ経済成長率が7％を誇る国ですから、それでこの金利なら悪くないと思います。
スタンレー・よっしーのメルマガシーズン４ 最終回
カンボジアまとめ
プノンペン市内と周辺
印象的だったのは、年々所得水準が上がってきているということです。
街中では工事が行われ、砂埃も多い地域もありましたが、そこで多くの人々が働いていました。そこら中で工事が行われていて、街中には多くのレクサスが走っていました。
住宅事情
街中では、コンドミディアムの看板があり現地の人へ向けて宣伝しています。
実際に、現地を歩き回ると、想像していたカンボジアとは違いました。
徐々に住宅が立ち始め、あばら家のような建物と徐々に入れ替わりしているような感じです。私たちが見学した建設途中の住宅街では、ゲートがあり警備員がいて、中央には噴水があり立派な高級住宅街でした。
敷地は約200坪から300坪で、西洋風の豪邸が立ち並んでいます。
価格は1,000万円～2,000万円位だそうです。
このあたりが一般的な人が買える最高級クラスのものだと思います。
＊既に値上がりしています。
更に、狭くなると300万円くらいから買えます。
その300万円のところも見ましたが、そんなに悪くはありませんでした。
25坪～30坪くらいのマンションやアパートです。中間層以下の人々向けのものです。
こういった家も、場所によりかなりの価格差があります。
例えば、川沿いやロイヤルパレス（王宮）が見える場所、イオンの近くは高いです。
ただ、そういったところは現地のお金持ちや中国人が投資用として買っているようなところです。
確かに、所得格差はあるとは思いますが、やはり働いて家を買い、車を所有するということがステイタスになってきているのだと思いました。
プノンペン不動産事情
プノンペン市内の開発も進み、不動産価格も上がってきています。
特に、企業が集中する市内は、一般の人が家を買うにはハードルの高い地域となりました。
そのため、市外から何時間もかけて通勤する人が多く、渋滞などの問題が起きています。
以前より改善されたとは聞きましたが、以前はもっとすごかったそうです。
インフラ整備を整えるため中国からのODAによる開発が進みました。
その為、以前よりスムーズになったそうですが、まだまだ改善の余地はあります。
労働者と職場の問題
プノンペン市内はオフィスが多く、工場などの施設は郊外に移動しています。
そのため「スペシャルエコノミックゾーン」という経済特区が設けられ、外資系企業等を誘致しています。
ここは、プノンペン市内沿いに流れるメコン川の対岸にある土地ですが、そこを埋め立てて使える土地にしています。
元々は国有地ですが、企業に払い下げることで開発を進めました。
それまではあまり開発が進んでおらず荒れた土地でした。
現在も、まだまだ未整備のままの土地も多く、徐々に埋め立てていっています。
そのため、価格に差が出ています。
経済特区や橋の近く、川沿いなどの価格はすぐに上がりましたが、それだけでは足りず、その付近の土地の価格も上昇余地が見られます。
上がり始めているといっても、元々が安いのでまだまだ上昇余地はあります。
経済特区に近くなればなるほど、20USD、30USD、40USD～80USDとなります。
そこを埋め立てるだけでも、価格は上がります。
これは、経済を発展させるために企業を誘致するための土地を広げていく必要があるからです。
そこを見込んで中国企業を初め、韓国企業などが不動産開発を進めています。
経済特区の状況
工場などが立ち並び多くの人が働いています。
まだまだエリアを拡大するために土地が必要ですので、開発が進んでいます。
それに比べ、マーケットなども徐々に増えてきていますが、労働者人口に比べて、まだ追いついていません。
今後、そういった施設も増えてくるでしょう。
他に、労働者の多くは、プノンペン市街から、バス（トラック）に乗り、村から働きに来ていますが、通勤するには時間がかかりすぎるそうです。
今後は、そういった人たちの住居（社宅）のような建物の需要も増えてくるでしょう。
土地価格上昇のセオリー
もともと、㎡/1ドルくらいしか値が付かない土地が、経済特区や開発予定地に指定されるとすぐに㎡/5ドル、10ドルに上がります。
実際に建物や施設が建ち始めると更に上がります。
同時に、付近の道路となる土地も上昇を始めていきます。
こういったセオリーは、どこの国も同じですのでカンボジアに限ったことではありません。
中国人の青田買い
中国がODAにて、プノンペン市内付近から、対岸（経済特区エリア）に渡る橋を架けました。その為、対岸の地域の不動産の価格が上昇をすることを見込んで中国人が多くの土地を購入したそうです。
これは、プノンペン市内にあった沼地でも同じことをしたそうです。
政府から安く譲ってもらい、そこを埋めたてて不動産としての価値を付けたそうです。
まとめ
こういった面からみると、カンボジアはまだ経済発展をしていくと思います。
既にアジアの国々では、発展を遂げたりする国もあり、そういった国では不動産投資は向きません。既に高くなっているからです。
やはり、状況に合わせた投資を選ぶことが大切です。
発展前は、不動産価格が安いため不動産投資の仕込みが向いています。
既に発展がある程度見えてきて、物価も上がってきているなら物件貸し投資が良いでしょう。投資に限らずビジネス同じで、時代に乗る、状況を読むということが重要だと思います。
カンボジアまとめ
プノンペン市内と周辺
印象的だったのは、年々所得水準が上がってきているということです。
街中では工事が行われ、砂埃も多い地域もありましたが、そこで多くの人々が働いていました。そこら中で工事が行われていて、街中には多くのレクサスが走っていました。
住宅事情
街中では、コンドミディアムの看板があり現地の人へ向けて宣伝しています。
実際に、現地を歩き回ると、想像していたカンボジアとは違いました。
徐々に住宅が立ち始め、あばら家のような建物と徐々に入れ替わりしているような感じです。私たちが見学した建設途中の住宅街では、ゲートがあり警備員がいて、中央には噴水があり立派な高級住宅街でした。
敷地は約200坪から300坪で、西洋風の豪邸が立ち並んでいます。
価格は1,000万円～2,000万円位だそうです。
このあたりが一般的な人が買える最高級クラスのものだと思います。
＊既に値上がりしています。
更に、狭くなると300万円くらいから買えます。
その300万円のところも見ましたが、そんなに悪くはありませんでした。
25坪～30坪くらいのマンションやアパートです。中間層以下の人々向けのものです。
こういった家も、場所によりかなりの価格差があります。
例えば、川沿いやロイヤルパレス（王宮）が見える場所、イオンの近くは高いです。
ただ、そういったところは現地のお金持ちや中国人が投資用として買っているようなところです。
確かに、所得格差はあるとは思いますが、やはり働いて家を買い、車を所有するということがステイタスになってきているのだと思いました。
プノンペン不動産事情
プノンペン市内の開発も進み、不動産価格も上がってきています。
特に、企業が集中する市内は、一般の人が家を買うにはハードルの高い地域となりました。
そのため、市外から何時間もかけて通勤する人が多く、渋滞などの問題が起きています。
以前より改善されたとは聞きましたが、以前はもっとすごかったそうです。
インフラ整備を整えるため中国からのODAによる開発が進みました。
その為、以前よりスムーズになったそうですが、まだまだ改善の余地はあります。
労働者と職場の問題
プノンペン市内はオフィスが多く、工場などの施設は郊外に移動しています。
そのため「スペシャルエコノミックゾーン」という経済特区が設けられ、外資系企業等を誘致しています。
ここは、プノンペン市内沿いに流れるメコン川の対岸にある土地ですが、そこを埋め立てて使える土地にしています。
元々は国有地ですが、企業に払い下げることで開発を進めました。
それまではあまり開発が進んでおらず荒れた土地でした。
現在も、まだまだ未整備のままの土地も多く、徐々に埋め立てていっています。
そのため、価格に差が出ています。
経済特区や橋の近く、川沿いなどの価格はすぐに上がりましたが、それだけでは足りず、その付近の土地の価格も上昇余地が見られます。
上がり始めているといっても、元々が安いのでまだまだ上昇余地はあります。
経済特区に近くなればなるほど、20USD、30USD、40USD～80USDとなります。
そこを埋め立てるだけでも、価格は上がります。
これは、経済を発展させるために企業を誘致するための土地を広げていく必要があるからです。
そこを見込んで中国企業を初め、韓国企業などが不動産開発を進めています。
経済特区の状況
工場などが立ち並び多くの人が働いています。
まだまだエリアを拡大するために土地が必要ですので、開発が進んでいます。
それに比べ、マーケットなども徐々に増えてきていますが、労働者人口に比べて、まだ追いついていません。
今後、そういった施設も増えてくるでしょう。
他に、労働者の多くは、プノンペン市街から、バス（トラック）に乗り、村から働きに来ていますが、通勤するには時間がかかりすぎるそうです。
今後は、そういった人たちの住居（社宅）のような建物の需要も増えてくるでしょう。
土地価格上昇のセオリー
もともと、㎡/1ドルくらいしか値が付かない土地が、経済特区や開発予定地に指定されるとすぐに㎡/5ドル、10ドルに上がります。
実際に建物や施設が建ち始めると更に上がります。
同時に、付近の道路となる土地も上昇を始めていきます。
こういったセオリーは、どこの国も同じですのでカンボジアに限ったことではありません。
中国人の青田買い
中国がODAにて、プノンペン市内付近から、対岸（経済特区エリア）に渡る橋を架けました。その為、対岸の地域の不動産の価格が上昇をすることを見込んで中国人が多くの土地を購入したそうです。
これは、プノンペン市内にあった沼地でも同じことをしたそうです。
政府から安く譲ってもらい、そこを埋めたてて不動産としての価値を付けたそうです。
まとめ
こういった面からみると、カンボジアはまだ経済発展をしていくと思います。
既にアジアの国々では、発展を遂げたりする国もあり、そういった国では不動産投資は向きません。既に高くなっているからです。
やはり、状況に合わせた投資を選ぶことが大切です。
発展前は、不動産価格が安いため不動産投資の仕込みが向いています。
既に発展がある程度見えてきて、物価も上がってきているなら物件貸し投資が良いでしょう。投資に限らずビジネス同じで、時代に乗る、状況を読むということが重要だと思います。