プノンペン東部ニューエリア メルマガ バックナンバー|世界のブロガー 香港ニュースタンダードクラブ

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アジア最後のチャンスと言われるカンボジアは、これから高度成長期に入ろうとしています。
今、どんな状況なのか?と話しますと・・・。
現在、プノンペン市の都市開発が進んできていて、それに伴い、地価も上がってきています。

地域によりますが、一番安くて1u1000ドル、一番高くて1uあたり6000ドルとなっています。
(約12万円〜70万円ほどになります。)
今後の開発計画を考えるとまだ上がる見込みです。
僕が投資しているのが、プノンペン都ではなく、
プノンペン東部の地域をニューエリアとして開発が進められているエリアです。
ここは、プノンペン都の機能を拡大するためのエリアです。

今の時点では、プノンペン都内の地価に比べて10分の1、20分の1という安値圏です。

東部ニューエリアの場所は、
プノンペン市からメコン川を挟んだ対岸にある地域です。
ここは、政府の管理地で数年前までは何もありませんでした。

僕がこの計画を入手したのが2014年ですから、
その前からカンボジア政府による経済成長戦略計画は立てられていました。

計画の内容としては、
プノンペン市中心地ロイヤルパレスより半径20キロ圏内を開発していくというもので、東部地域も範囲に入りました。
しかし、2017年開発範囲を半径30キロ圏内に拡大すると発表がありました。

そうして何もなかった土地が、ニューエリアとして都市開発されることになりました。

その手始めに、経済特区を創り、世界から多くの企業を誘致するという計画でしたが、
更に拡大されることになり、計画そのものが進化しました。
経済特区は既に稼働しています。

また、プノンペン市内から東部ニューエリアに行くには、橋が一本しかなかったことや、
船を使わないと行けないため不便なところでした。

しかし、中国を始めとするODAにより橋の建設が決定し、内環状線や外環状線が開通されることも決まり、その沿線をトレインが開通することも決まりました。
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カンボジアの可能性について
どうしてカンボジアなのか?
その理由は、これから成長していく要素が多くあるからです。

まず、人口ですが、平均年齢24歳という若い世代が多いのです。
彼らは、意欲的に働いています。
これは1945年〜60年の日本水準なのです。
もっと良くなりたい!という前向きで向上心を持った労働力が豊富です。

50代以上の人が少ないのは、1975年〜79年まで行われたポルポト派によるものです。
今後は、20代以下の人たちが今後のカンボジアを支える人材となります。
近年、多くのカンボジア人が仕事を求めて地方からプノンペンに集まってきているので、
プノンペンの人口はこの10年間で90万人から140万人以上に増加。
そのため、産業の拡大、インフラの整備など拡大を急いでいる状態です。

現在、政府を動かしている人は、30代〜40代の方が多いのですが、
彼らは、日本、アメリカ等に留学経験があり、先進国の生活を知っています。

安全で綺麗な街、便利で安く発達した交通網、綺麗な住居、
正当な賃金や法律で守られた労働環境等・・

日本人にとっては当たり前のことですが、彼らにとって安全で清潔な生活は理想なのです。

そうして、カンボジアを豊かな国にしたいということが、現在の思想になっています。

次に、GDPですが、年間平均7%前後で推移しています。
これは、なかなかの推移です。
それに伴い、最低賃金や物価も上がってきています。
最低賃金については、2012年の月額61ドルから、2013年以降急速に上昇しました。
2015年の最低賃金は月額128ドルと、過去3年で2倍になっています。

更に、2017年の最低賃金は月額153ドルと過去最高となっています。
カンボジア労働職業訓練省は縫製・製靴業に従事する労働者の最低賃金を、
月額140ドルから9.3%引き上げて153ドルにすると定めました。

賃金が上がるということは、物価も上がっていきます。
2014年 プノンペン市内にイオンモール1号店がオープンしました。
そして、2018年夏に2号店がオープンします。

以前、1号店に行きましたが、店内の雰囲気も売っている商品価格も日本と変わりません。
家族連れが多く、ほのぼのした風景でした。

イオン以外にも、日本でお馴染みの東横イン、ホテルオークラ等のホテルも進出しています。
もちろん日本企業以外に、中国資本が強いです。
大型開発は中国の割合が多くなっています。
こうして、どんどん都市化されているのです。
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近代化が進むプノンペン都内
発展しているプノンペン都内ですが、いったいどんな感じなのかと言いますと・・・。

沢山のビルが建ち並び初め、都市化が進んでいます。
街中では道路の舗装工事が行われ、街が近代化していく様子がわかります。

例えば、
ロイヤルパレス付近は、シャングリラグループなどの大手デベロッパーが開発を進めています。

イオン2号店は2018年夏にオープン予定です。

更に、今後の開発計画として、各国の資本によるビルや複合施設の建設が始まります。

前回のメルマガでもお話した通り、プノンペン市の地価は、1000u/1000ドル〜6000ドルですが、
今後、開発が進んでくるにつれて、今よりも上がってくる可能性は非常に高いです。

では、どんな開発が行われるのか?と言いますと・・・。

・ガーデンシティ計画 中国大手 LYCグループとCMIG(中国最大の投資会社)
これは、スタジアム、ホテル、ゴルフコース、アパートメント、コンドミディアムといった
近代都市を創り上げます。規模は、2000ヘクタールとなっており、東京ドームだと428個分です。

この敷地の中にチャイナタウンができます。
規模としては550ヘクタールですから鳥取砂丘とほぼ同じ。
東京ドームの117個分ということになります。ここは、内環状沿線上になります。
デベロッパーは当然、中国企業です。

・ツインタワー計画 マカオ投資企業
(ビジネス街、ホテル、国際会議場、ショッピングセンター他)
経済発展の象徴ともいえるツインタワー。
規模は、5ヘクタール。

・ダイヤモンド・アイランド計画 カナディアンバンク(カンボジア大手銀行)とOCIC(カンボジア大手デベロッパー)
総合リゾート施設
ここはメコン川と東部ニューエリアの中州の位置です。
既に、橋が架かっているため工事が始まっています。
規模は33ヘクタール。

他にも多くの開発が計画されています。
既に地価も上がった感がありますが、まだ上がるでしょう。

まぁ、プノンペン市内の地価が上がるということは、その付近の地価も上がることになります。

ポイントは、この都市計画はプノンペン ロイヤルパレスから半径10キロ圏内だということです。

そのような開発がまだまだ進むプノンペンと、東部ニューエリアが環状線(国道やトレイン)で繋がったらどうなるか?
当然、上がっていくでしょうね。
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プノンペン東部ニューエリアの開発計画の内容
位置 プノンペン東側に流れるメコン川を挟んだエリア

開発内容 
経済特区を設置し、多くの企業を誘致する。
ビジネスセンター、商業施設、居住区等の街をつくる。
内環状線、外環状線等の交通網を充実させ、プノンペンとのアクセスを円滑にする。
国道、トレインなどを開通させ、公共の交通網を増やし交通弱者を減らす。

インフラ面では、現在、プノンペンの住人は300万人、出入りする車数は200万台以上あり、
今後も増加傾向にあるためプノンペン市及び近郊エリアの開発を行うことが決定しています。

既に、内環状線の工事は始まりつつあります。
内環状線自体は30メートル幅の大型道路になります。

このように都市機能を広げることで、雇用が増え国内経済が活性化することで成長していきます。

実体的には、プノンペンとつながることで、第二のプノンペンとなります。

この計画のスタートは、やはりカンボジア政府が、先進国化を目指したからだと思います。

ある研究機関の統計にて、興味深い結果が出ています。
詳しくは、後半のURLでご確認下さい。

その一部として、2050年「カンボジアが先進国の仲間入りを果たす」という結果が出ています。
今から約30年後くらいです。
このまま成長路線を進んでいくとすると、かつての日本もそうだったように、
1945年に終戦して、そこから約30年後の1970年代半ばあたりに先進国と呼ばれようなりました。

日本の場合は、戦争が終わったばかりで混乱の時期を経ての成長でしたが、
今回のカンボジアの場合は、1945年とは違い、情報、資金が流入しやすくなっていることや、
技術の進化で、建築もスピード化されていますので、実際は、もう少し早いかもしれません。

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